Hausverwaltung in Mainz und Umgebung: In 5 Schritten zur rechtssicheren Mieterhöhung

„Alle zahlen jetzt 12 Euro pro Quadratmeter.“ Der Satz stand so im Brief an sechs Mietparteien eines Mehrfamilienhauses. Der Eigentümer hatte im Netz nachgeschaut, was vergleichbare Wohnungen kosten, und wollte gleichziehen. Als Hausverwaltung in Mainz und Umgebung haben wir den Fall im Nachgang aufgearbeitet.

Vier von sechs Mietern widersprachen. Zu Recht, wie sich zeigte.

Warum der Rundumschlag scheiterte

Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB braucht eine Begründung: Mietspiegel, mindestens drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a BGB). „Weil andere Wohnungen das kosten“ reicht dafür nicht aus.

Und selbst mit sauberer Begründung gilt eine Grenze. Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöhen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt je nach Landesverordnung nur um 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Bei zwei der sechs Wohnungen war diese Kappungsgrenze längst überschritten, weil dort erst vor zwei Jahren erhöht worden war.

Ergebnis: vier ungültige Erhöhungen, vier Mieter, die jetzt genau nachrechnen, und ein Eigentümer, der das Verfahren von vorn beginnt. Der Zeitverlust kostet mehr, als eine saubere Berechnung im ersten Anlauf gekostet hätte. Gerade in Mainz und im Rhein-Main-Gebiet lohnt sich vorab ein Blick in die jeweilige Landesverordnung zur Kappungsgrenze, denn die Grenze fällt nicht überall gleich aus. Solche Fälle landen regelmäßig auf dem Tisch einer Hausverwaltung in Mainz und Umgebung.

Wie wir als Hausverwaltung in Mainz und Umgebung eine Mieterhöhung aufsetzen

Eine Mieterhöhung ist kein Rundschreiben. Sie ist eine Berechnung pro Wohnung, die einer Prüfung standhält. Fünf Schritte reichen dafür aus, in dieser Reihenfolge.

1. Wartefrist prüfen

Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, und das letzte Erhöhungsverlangen darf nicht jünger als ein Jahr sein (§ 558 Abs. 1 BGB). Wer diese Frist übergeht, riskiert eine unwirksame Erklärung, unabhängig davon, wie gut der Rest begründet ist.

2. Vergleichsmiete sauber belegen

Mietspiegel, mindestens drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a BGB). Ein Blick auf ein Immobilienportal ersetzt keinen dieser Nachweise, auch wenn die Zahlen dort plausibel wirken. Gibt es für die Gemeinde keinen Mietspiegel, bleibt oft nur der Vergleich mit konkreten Wohnungen oder ein Gutachten.

3. Kappungsgrenze einhalten

Maximal 20 Prozent Erhöhung in drei Jahren, in ausgewiesenen Gebieten per Landesverordnung 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Diese Grenze gilt pro Wohnung und unabhängig davon, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich läge. Wer mehrere Wohnungen im selben Haus erhöht, muss sie deshalb einzeln durchrechnen und nicht nach dem letzten gemeinsamen Erhöhungstermin schätzen.

4. Jede Wohnung einzeln begründen

Textform reicht (§ 558a Abs. 1 BGB), aber ein Betrag für alle Wohnungen eines Hauses ist keine Begründung, sondern eine Behauptung. Grundfläche, Ausstattung, Lage im Haus und Baujahr unterscheiden sich von Wohnung zu Wohnung, und die Berechnung muss das jeweils abbilden.

5. Fristen nach der Zustellung im Blick behalten

Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit für die Zustimmung. Reagiert er nicht, ist eine Klage auf Zustimmung nur noch drei weitere Monate möglich (§ 558b BGB). Wer diese Frist verstreichen lässt, muss das gesamte Verfahren neu aufsetzen, mit neuer Wartefrist und neuer Begründung.

Was das für Eigentümer bedeutet

Sechs Wohnungen, ein Betrag, vier Widersprüche: Der Fall zeigt, wie teuer eine schnelle Lösung werden kann. Statt eines Rundschreibens braucht jede Wohnung ihre eigene, dokumentierte Berechnung, auch wenn das im ersten Moment nach mehr Aufwand aussieht.

Der Aufwand zahlt sich aus, sobald ein Mieter widerspricht oder ein Gericht die Erhöhung prüft. Eine Berechnung, die Wartefrist, Vergleichsmiete und Kappungsgrenze für jede Wohnung einzeln nachweist, hält dieser Prüfung stand. Ein Rundschreiben mit einem Betrag für alle Wohnungen hält ihr in aller Regel nicht stand, wie der Fall aus diesem Beitrag zeigt. Genau deshalb lohnt sich für Vermieter im Rhein-Main-Gebiet die Zusammenarbeit mit einer erfahrenen Hausverwaltung in Mainz und Umgebung.

Als Hausverwaltung in Mainz und Umgebung übernehmen wir diese Berechnung für unsere Mandanten: Wartefrist, Vergleichsmiete, Kappungsgrenze und Fristen, Wohnung für Wohnung geprüft und dokumentiert, bevor ein Schreiben rausgeht. Was zu einer sauberen Betreuung vermieteter Einheiten sonst noch gehört, zeigt unsere Seite zur Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung.

Wenn Sie eine Mieterhöhung planen oder ein bereits verschicktes Erhöhungsverlangen prüfen lassen wollen, sprechen Sie uns an. Verwaltung mit Weitblick.