Hausverwaltung in Mainz und Umgebung: Die fünf Kennzahlen vor dem Notartermin

Ein Investor hatte ein Achtparteienhaus in Mainz-Bretzenheim im Blick. Angebotsmiete, Kaufpreis, eine Bruttorendite von knapp sechs Prozent auf dem Papier. Ein Mitbieter drängte, der Notartermin sollte schnell stehen. Kein Sachverständiger vorab, kein Blick ins Protokollbuch, kein Abgleich mit den echten Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre.

Drei Monate nach der Übergabe: Die Heiztherme im Keller ist über zwanzig Jahre alt und fällt aus. Zwei Wohnungen stehen leer, weil die letzten Mieter schon vor der Übergabe gekündigt hatten. Im Exposé stand davon nichts. Aus sechs Prozent Rendite auf dem Papier wird ein Jahr mit roten Zahlen.

Als Hausverwaltung in Mainz und Umgebung sehen wir diesen Ablauf regelmäßig, wenn wir ein Objekt kurz nach dem Kauf übernehmen. Die Bruttorendite im Exposé ist die schönste Zahl im ganzen Dokument, und sie sagt am wenigsten darüber aus, was am Monatsende wirklich übrig bleibt.

Die Bruttorendite zeigt nicht, was zählt

Die Bruttorendite setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresmiete, so wie sie im Exposé steht. Nicht umlagefähige Kosten, Instandhaltungsstau oder ein absehbarer Mieterwechsel fließen nicht ein. Wer nur auf diese eine Zahl schaut, kauft im Zweifel eine Prognose statt ein Gebäude. Für Kaufinteressenten, die ein Objekt zum ersten Mal besichtigen, ist das kein Vorwurf. Verkäufer und Makler stellen die Zahl heraus, die am besten aussieht, und das ist selten die, die am Ende zählt.

Fünf Punkte gehören deshalb vor den Notartermin auf den Tisch, nicht danach.

1. Echte Nettomietrendite: Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresmiete minus nicht umlagefähiger Kosten setzen, nicht die Bruttoangabe aus dem Exposé übernehmen.
2. Leerstandsquote der letzten 24 Monate: Nicht nur der Stand am Übergabetag zählt, sondern die Entwicklung davor. Ein Objekt, das kurz vor dem Verkauf plötzlich voll vermietet ist, hat oft eine Geschichte, die man kennen sollte.
3. Zustand und Restnutzungsdauer von Dach, Fassade und Heizungsanlage. Ein kurzes technisches Gutachten vor dem Kauf zeigt, was in den nächsten Jahren ansteht, und lässt sich meist innerhalb weniger Tage organisieren.
4. Rücklagenstand und offene Beschlüsse, wenn Teileigentum mit im Paket ist. Wie das in der WEG-Verwaltung geprüft wird, lesen Sie in unserem Beitrag zur WEG-Verwaltung.
5. Abgleich der tatsächlichen Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre mit den Vorauszahlungen, nicht nur ein Blick auf die Sollstellung. Weichen beide deutlich voneinander ab, ist eine Nachzahlung nach der Übernahme wahrscheinlich.

Fünf Punkte, ein Nachmittag Arbeit. Meist deutlich billiger als die Überraschung danach.

Warum sich der Aufwand lohnt

Im Beispiel aus Mainz-Bretzenheim hätte ein technisches Gutachten die alte Heiztherme sichtbar gemacht. Der Abgleich der Betriebskostenabrechnungen hätte gezeigt, dass die Vorauszahlungen seit Jahren nicht angepasst wurden. Und ein Blick auf die Kündigungstermine hätte den bevorstehenden Leerstand erklärt. Keiner dieser Punkte wäre eine Überraschung gewesen, wenn jemand vorher genau hingeschaut hätte.

Keiner dieser Punkte braucht juristisches Fachwissen. Er braucht jemanden, der die Unterlagen kennt und weiß, wonach er sucht. Genau das leisten wir für unsere Mandanten in der Mietverwaltung, wenn ein Bestandsobjekt kurz vor dem Kauf steht.

Was das für die Verwaltung nach dem Kauf bedeutet

Die fünf Kennzahlen sind kein einmaliger Check für den Notartermin. Sie sind der Ausgangspunkt für die Verwaltung danach. Wer die Restnutzungsdauer der Heizung schon beim Kauf kennt, plant die Rücklage von Anfang an realistisch statt sie Jahr für Jahr nachzuziehen. Wer die echte Leerstandsquote kennt, weiß, ob eine professionelle Vermietung ansteht oder ob das Objekt bereits gut aufgestellt ist. So wird aus der Kaufprüfung der erste Baustein einer Verwaltung, die von Anfang an mit den richtigen Zahlen arbeitet, statt sie erst nach der ersten Abrechnung zu korrigieren.

Hausverwaltung in Mainz und Umgebung: unser Vorschlag für den nächsten Kauf

Wer vor dem nächsten Notartermin nicht nur auf die Rendite im Exposé, sondern auf die fünf Kennzahlen aus diesem Beitrag schaut, kauft ein Gebäude und keine Hoffnung. Für Eigentümer und Investoren im Raum Mainz übernehmen wir diese Prüfung im Rahmen unserer Hausverwaltung, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.

Wenn Sie ein Objekt im Blick haben und die Zahlen dahinter prüfen lassen möchten, sprechen Sie uns an. Als Hausverwaltung in Mainz und Umgebung begleiten wir den Kauf und die Verwaltung danach aus einer Hand.