Hausverwaltung in Mainz und Umgebung: Fünf Kennzahlen vor dem Bestandskauf

Als Hausverwaltung in Mainz und Umgebung sitzen wir regelmäßig mit Investoren am Tisch, die ein Exposé mitbringen und eine Zahl auf Seite eins zeigen: die Rendite. Vor Kurzem war es ein Mehrfamilienhaus mit acht Einheiten, Baujahr 1968, Rendite laut Exposé 5,2 Prozent. Drei Monate nach der Übergabe stand ein Heizungstausch an, zwei Wohnungen hatten Schimmel, eine Mieterin minderte die Miete. Von den 5,2 Prozent blieb nach dem ersten Jahr unter 2 Prozent übrig.

So ein Fall ist kein Einzelfall und auch kein Zeichen von Leichtsinn. Exposés sind Verkaufsdokumente, keine Prüfberichte. Die Zahl auf Seite eins soll zur Unterschrift führen, nicht zur Vorsicht. Wer die Entscheidung trotzdem auf einer belastbaren Grundlage treffen will, braucht eine eigene, kurze Prüfliste, die unabhängig vom Exposé funktioniert. Fünf Kennzahlen davon prüfen wir für Mandanten, bevor sie unterschreiben.

Nettomietrendite statt Bruttomietrendite

Die Bruttomietrendite im Exposé teilt die Ist-Miete einfach durch den Kaufpreis. Das sagt wenig aus. Erst wenn man Instandhaltung, Verwaltungskosten, nicht umlagefähige Nebenkosten und eine realistische Leerstandsquote abzieht, bleibt eine Zahl übrig, auf die man eine Kalkulation stützen kann.

Instandhaltungsstau statt Instandhaltungsrücklage

Die Rücklage auf dem Konto sagt nichts über den tatsächlichen Zustand von Dach, Fenstern, Heizung und Leitungen. Ein technisches Kurzgutachten vor dem Notartermin zeigt, was in den nächsten fünf Jahren tatsächlich ansteht, und verhindert böse Überraschungen im ersten Winter nach der Übergabe.

Abstand zwischen Ist-Miete und ortsüblicher Vergleichsmiete

Ein großer Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete klingt nach Potenzial. Er bedeutet aber auch: Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist an Fristen, Kappungsgrenzen und oft an Widerstand der Mieter gebunden. Wer dieses Potenzial schon in die Kaufpreisrechnung einpreist, rechnet sich reich, bevor ein Euro davon tatsächlich fließt.

Leerstandshistorie der letzten drei bis fünf Jahre

Der heutige Vermietungsstand sagt wenig über die normale Fluktuation eines Hauses. Ein Objekt, das kurz vor dem Verkauf vollvermietet wurde, kann trotzdem eine Geschichte aus wiederkehrendem Leerstand haben, die erst der Blick in die vergangenen Jahre zeigt. Wir fragen deshalb grundsätzlich nach der Mieterliste der letzten fünf Jahre, nicht nur nach dem aktuellen Stand.

Alter und Zustand der technischen Gewerke mit echtem Datum

Baujahr der Heizung, letzte Dachsanierung, Zustand der Steigleitungen: Diese Angaben gehören mit Datum in die Prüfung, nicht als Einschätzung des Verkäufers. Jedes Jahr, das hier unklar bleibt, ist ein Jahr Risiko, das stillschweigend an den Käufer übergeht. In der Praxis lohnt sich dafür ein kurzer Termin mit einem Handwerker oder Sachverständigen vor Ort, nicht erst nach dem Notartermin.

Warum das für Eigentümer zählt

Jede dieser fünf Kennzahlen lässt sich an einem Nachmittag prüfen, meist mit Unterlagen, die ein seriöser Verkäufer ohnehin herausgeben muss oder sollte. Der Aufwand ist gering gemessen am Risiko, das er abfängt. Als Hausverwaltung in Mainz und Umgebung begleiten wir Investoren genau an diesem Punkt: vor der Unterschrift, nicht erst danach, wenn die Mängel sichtbar werden und die Rendite vom Exposé nur noch auf dem Papier existiert. Gerade bei Mehrfamilienhäusern mit mehreren Mietparteien zeigt sich dieser Unterschied besonders deutlich, weil sich Instandhaltungsstau und Leerstand über mehrere Einheiten hinweg schnell addieren.

Fazit

Fünf Zahlen entscheiden darüber, ob eine Rendite auch nach dem ersten Winter noch stimmt: Nettomietrendite, Instandhaltungsstau, Abstand zur Vergleichsmiete, Leerstandshistorie und das Alter der technischen Gewerke mit echtem Datum. Wer diese Prüfung vor dem Kauf macht, verhandelt auf Augenhöhe statt im Nachhinein um Nachbesserung zu streiten. Für uns als Hausverwaltung ist diese Prüfung inzwischen fester Teil der Beratung, nicht ein optionales Extra am Rande des Kaufprozesses.

Wer ein Mehrfamilienhaus im Bestand kauft und die Verwaltung anschließend professionell und mit klarer Dokumentation aufstellen will, findet Details zu unserer Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung auf unserer Seite.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Für eine Kaufpreisprüfung oder Objektübernahme sprechen Sie uns gerne direkt an.