„Die Aufteilung macht doch der Notar.“ Der Satz kam von einem Investor, der ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen gekauft hatte. Der Plan klang einfach: aufteilen in Eigentumswohnungen, einzeln verkaufen. Als Hausverwaltung in Mainz und Umgebung haben wir den Fall begleitet und wissen, was aus dem Plan wurde.
Sechs Monate später war keine einzige Wohnung verkauft. Nicht wegen des Notars. Der hätte längst beurkunden können.
Warum die Aufteilung nicht beim Notar beginnt
Es fehlte die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie legt das Grundbuchamt keine Wohnungsgrundbücher an (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Keine Grundbücher, keine Einzelverkäufe.
Die Bauaufsicht stellt diese Bescheinigung nur aus, wenn der Bestand zu den Bauplänen passt. Hier passte er nicht: Das Dachgeschoss war vor Jahren ausgebaut worden, in der Bauakte stand noch ein Speicher.
Ab da lief die Zeit gegen den Investor. Die Finanzierung kostete jeden Monat Geld, zwei Kaufinteressenten sprangen ab. Die Marge eines Aufteilers entsteht nicht beim Notar, sie entsteht in der Bauakte, lange vorher.
Wie wir als Hausverwaltung in Mainz und Umgebung eine Aufteilung planen
Eine Aufteilung ist kein Notartermin. Sie ist ein Projekt mit fester Reihenfolge. Fünf Schritte reichen, und die teuersten Fehler passieren gleich im ersten.
1. Bestand gegen Bauakte prüfen
Am besten vor dem Kauf. Ausgebautes Dach, zusammengelegte Wohnungen, angebauter Balkon: Jede Abweichung kostet Zeit oder eine Genehmigung. Genau hier entscheidet sich der Zeitplan.
Zur Prüfung gehören die Baugenehmigung, die genehmigten Pläne und die Abnahmebescheinigungen. Was im Gebäude steht, aber in keiner dieser Unterlagen auftaucht, ist eine offene Baustelle im rechtlichen Sinn. Wer sie erst nach dem Kauf entdeckt, verhandelt mit der Bauaufsicht statt mit Käufern. Genau solche Fälle landen dann bei uns als Hausverwaltung in Mainz und Umgebung auf dem Tisch.
2. Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen
Beides läuft über die Bauaufsicht (§ 7 Abs. 4 WEG). Erst mit Aufteilungsplan und Bescheinigung legt das Grundbuchamt die Wohnungsgrundbücher an. Ohne diesen Schritt bleibt jedes Exposé Papier.
3. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung beim Notar
Jetzt erst kommt der Notar (§ 8 WEG). In der Teilungserklärung werden Miteigentumsanteile, Kostenverteilung und Sondernutzungsrechte festgelegt. Was hier unsauber geregelt ist, drückt später jeden Verkaufspreis.
Typische Streitpunkte sind später Stellplätze, Kellerräume und die Frage, wer Fenster und Balkone instand hält. Solange das Haus einem Eigentümer gehört, lässt sich das alles noch frei in der Gemeinschaftsordnung regeln. Nach dem ersten Verkauf braucht jede Änderung die Mitwirkung der übrigen Eigentümer.
4. Mieterrechte einkalkulieren, nicht als Fußnote
Bei der Umwandlung entsteht ein Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB). Dazu kommt eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren, die per Landesverordnung deutlich länger ausfallen kann (§ 577a BGB). Eine vermietete Wohnung verkauft sich anders als eine leere, das gehört von Anfang an in die Kalkulation.
5. Verwaltung ab Tag eins aufsetzen
Der erste Käufer und seine Bank wollen Wirtschaftsplan, Hausgeld und Rücklage sehen. Eine WEG, die nur auf dem Papier existiert, verkauft sich schlecht. Als Hausverwaltung in Mainz und Umgebung übernehmen wir diesen Part ab dem ersten Tag. Wie wir junge Eigentümergemeinschaften aufsetzen und begleiten, lesen Sie auf unserer Seite zur WEG-Verwaltung.
Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten
Eine Frage genügt für den ersten Check: Passt das Gebäude heute noch zur Bauakte? Wer das nicht sicher weiß, holt die Akte bei der Bauaufsicht und gleicht sie mit dem Bestand ab, bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist.
Dieselbe Frage lohnt sich für Bestandshalter. Auch wer nicht aufteilen will, hat mit einer sauberen Bauakte bei Verkauf, Finanzierung und Versicherung die besseren Karten.
Wie lange eine Aufteilung dauert, hängt vor allem an Schritt 1 und an der Bauaufsicht. Läuft alles glatt, sind es nach unserer Erfahrung als Hausverwaltung in Mainz und Umgebung mehrere Monate. Muss erst nachgenehmigt werden, wird aus dem Projekt schnell ein Jahr, wie beim Investor aus dem Beispiel.
Und wer nach der Aufteilung vermietete Wohnungen behält, braucht eine Verwaltung, die Sondereigentum sauber betreut. Was das umfasst, zeigt unsere Seite zur Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung.
Als Hausverwaltung in Mainz und Umgebung begleiten wir Aufteilungen von der ersten Bestandsprüfung bis zur laufenden WEG-Verwaltung. Wenn Sie ein Mehrfamilienhaus im Bestand haben oder eines kaufen wollen, sprechen Sie uns an. Verwaltung mit Weitblick.