Hausverwaltung in Mainz und Umgebung: 5 Prüfschritte vor der Aufteilung in Eigentumswohnungen

„Aufteilungsfähig“ stand im Exposé. Diesen Satz hören wir als Hausverwaltung in Mainz und Umgebung häufiger, als uns lieb ist, meistens erst dann, wenn der Notartermin schon steht und der erste Käufer bereits abgesprungen ist.

Ein Investor mit einem Achtparteienhaus in Mainz-Weisenau hatte den Plan fertig: acht Eigentumswohnungen statt einer Adresse, Käufer gefunden, Reservierungen unterschrieben. Dann kam der Anruf vom Bauamt. Zwei Kellerabteile hingen an einem gemeinsamen Zugang, ohne eigene abschließbare Tür. Damit fehlte die Abgeschlossenheit der Einheiten. Ohne Abgeschlossenheit keine Bescheinigung, ohne Bescheinigung kein Wohnungsgrundbuch, ohne Grundbuch kein Notartermin. Zwei Käufer sprangen ab, der Kellerzugang musste nachträglich umgebaut und neu abgenommen werden.

Der Fehler passierte nicht auf der Baustelle. Er passierte Monate vorher, in einem Grundriss, den vor dem Verkaufsstart niemand gegengeprüft hatte.

Für den Investor bedeutete das mehr als zwei verlorene Käufer. Die Reservierungsverträge enthielten Rücktrittsfristen, die mit dem geplanten Notartermin verknüpft waren, und der Umbau des Kellerzugangs kostete zusätzliche Wochen, in denen weder verkauft noch vermietet werden konnte. Ein Vorgang, der mit einer halbtägigen Prüfung hätte beginnen können, zog sich am Ende über Monate, ohne dass in dieser Zeit ein einziger Verkaufserlös floss.

Der rechtliche Ablauf einer Aufteilung

Wer ein Mehrfamilienhaus in Einzeleigentum aufteilen will, braucht mehr als eine Teilungserklärung beim Notar. Jede Einheit muss baulich abgeschlossen sein, das heißt: ein eigener, abschließbarer Zugang, unabhängig von Nachbareinheiten (§ 3 Abs. 2 WEG). Bei einem Alleineigentümer erfolgt die Aufteilung über § 8 WEG, per Teilungserklärung und Aufteilungsplan beim Notar. Auf dieser Grundlage stellt das Bauamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus (§ 7 Abs. 4 WEG). Erst mit Bescheinigung und Aufteilungsplan legt das Grundbuchamt die einzelnen Wohnungsgrundbücher an, und erst dann ist ein rechtssicherer Verkauf einzelner Einheiten möglich.

Der Unterschied zwischen „sollte klappen“ und „klappt“ ist eine Prüfung des Grundrisses vor dem ersten Reservierungsvertrag, nicht danach.

Als Hausverwaltung in Mainz und Umgebung sehen wir häufig, dass genau dieer Punkt unterschätzt wird: Wie lange der gesamte Ablauf dauert, hängt vom Bauamt, vom Grundbuchamt und vom Umfang der Teilungserklärung ab. Als Faustregel gilt: je früher die Abgeschlossenheit geprüft und mit dem Bauamt abgestimmt ist, desto planbarer der restliche Prozess. Wird erst nach Verkaufsstart nachgebessert, verlängert sich der Ablauf um genau die Zeit, die für Umbau, neue Bauabnahme und erneute Antragstellung nötig ist, plus die Zeit, die es kostet, verunsicherte Käufer zurückzugewinnen oder zu ersetzen.

5 Prüfschritte vor der Aufteilung als Hausverwaltung in Mainz und Umgebung

Als Hausverwaltung in Mainz und Umgebung empfehlen wir Investoren und Aufteilern, diese Punkte vor dem ersten Notartermin abzuarbeiten:

1. Grundriss gegen die Abgeschlossenheit prüfen: Hat jede geplante Einheit einen eigenen, abschließbaren Zugang zu Wohnfläche, Keller- und gegebenenfalls Dachgeschossanteil?
2. Vorabstimmung mit dem zuständigen Bauamt, bevor Reservierungen oder Kaufverträge mit Interessenten unterschrieben werden.
3. Teilungserklärung und Aufteilungsplan frühzeitig beim Notar in Auftrag geben, damit die Abgeschlossenheitsbescheinigung parallel beantragt werden kann.
4. Zeitpuffer für das Grundbuchamt einplanen. Ohne angelegtes Wohnungsgrundbuch lässt sich kein Notartermin für den Verkauf einzelner Einheiten halten.
5. Verwaltung für die Zeit nach der Aufteilung klären. Sobald die Einheiten im Grundbuch stehen, entsteht eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit eigenem Verwaltungsbedarf.

Der letzte Punkt wird regelmäßig unterschätzt. Aus einem Mehrfamilienhaus mit einem Eigentümer wird eine WEG mit mehreren Eigentümern, eigener Beschlusslage und eigenen Pflichten nach WEG-Recht: ein Verwalter muss bestellt werden (§ 26 WEG), Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sind jährlich zu erstellen (§ 28 WEG), und Beschlüsse der Eigentümerversammlung müssen ordnungsgemäß vorbereitet und dokumentiert werden. Wer das nicht von Anfang an mitdenkt, verwaltet nach der Aufteilung nebenbei eine Struktur, die eigentlich eine eigene, laufende WEG-Verwaltung braucht, oft parallel zum eigenen Kerngeschäft.

Genau hier liegt der Unterschied zwischen einer Aufteilung, die auf dem Papier gut aussieht, und einer, die auch nach dem Notartermin trägt: die bauliche Prüfung vorab und eine klare Vorstellung, wer die entstehende WEG anschließend betreut. Mehr zu den Aufgaben und Pflichten nach der Aufteilung findet sich unter WEG-Verwaltung.

Vertraut ihr dem Wort „aufteilungsfähig“ im Exposé, oder dem Bauamt?