Hausverwaltung in Mainz und Umgebung: Was in eine saubere Teilungserklärung gehört

„Mein Kellerabteil ist weg.” Diesen Satz hören wir als Hausverwaltung in Mainz und Umgebung öfter, als uns lieb ist, und fast immer liegt die Ursache Jahre zurück: bei der Teilungserklärung, die beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen aufgesetzt wurde.

So auch bei einem Achtparteienhaus in Mainz, das ein Investor aufgeteilt und einzeln verkauft hat. Die Teilungserklärung stammte aus einer Vorlage, schnell angepasst, der Notartermin stand schon fest. Keller- und Gartenflächen wurden grob verteilt, ohne dass jedem Sondereigentum ein eindeutiges Sondernutzungsrecht zugeordnet war. Zwei Käufer später stritten zwei Mieter in der ersten Eigentümerversammlung um denselben Gartenanteil, ein dritter Käufer fand sein Kellerabteil beim Nachbarn genutzt vor. Der Verwalter stand dazwischen, der ursprüngliche Investor bekam den Ärger nachgereicht, Monate nach dem Notartermin.

Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses ist schnell gemacht. Die Teilungserklärung ist die eigentliche Arbeit, und genau die wird unter Zeitdruck am häufigsten durchgewunken.

Warum die Teilungserklärung mehr ist als Formalie

Die Teilungserklärung nach § 8 WEG legt fest, wie ein Grundstück in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt wird. Sie ist die rechtliche Grundlage für alles, was in der Eigentümergemeinschaft später passiert: Stimmrecht, Kostenverteilung, Nutzungsrechte. Fehler darin lassen sich nach dem ersten Verkauf nur noch mit Zustimmung aller Eigentümer korrigieren, in der Praxis also kaum noch.

Für Investoren, die ein Haus aufteilen und verkaufen wollen, bedeutet das: Die zusätzliche Stunde beim Notartermin erspart der späteren Eigentümergemeinschaft Jahre voller Streit um Flächen, die eigentlich klar hätten geregelt sein können.

Fünf Punkte, die wir vor dem Notartermin prüfen

Als Hausverwaltung in Mainz und Umgebung prüfen wir Teilungserklärungen für Mandanten nach einem festen Ablauf, bevor der erste Vertrag unterschrieben wird.

Erstens: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sauber trennen, Raum für Raum. Nach § 5 WEG kann nur Sondereigentum sein, was baulich abgeschlossen und eindeutig abgrenzbar ist. Ein grob skizzierter Grundriss reicht nicht, der Aufteilungsplan muss mit der realen Bausubstanz übereinstimmen.

Zweitens: Jedes Sondernutzungsrecht namentlich und zeichnerisch zuordnen, nicht pauschal „Garten“ oder „Keller“ für alle Einheiten gemeinsam. Sondernutzungsrechte sind Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung, keine automatische Zuteilung. Wer das übersieht, produziert genau den Streit, den wir eingangs beschrieben haben.

Drittens: Miteigentumsanteile nach § 3 WEG realistisch berechnen, nicht nach grober Wohnfläche über den Daumen. Falsch berechnete Anteile verschieben Stimmrechte und Kostenverteilung über Jahre, lange nachdem der ursprüngliche Investor verkauft hat.

Viertens: Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan vor der Beurkundung mit der Bauaufsicht und dem tatsächlichen Bestand abgleichen, nicht nur mit der Bauzeichnung aus der Planungsphase.

Fünftens: Die Gemeinschaftsordnung auf Kostenverteilung, Instandhaltungsrücklage und Stimmrecht prüfen, bevor die erste Einheit verkauft wird. Was hier fehlt oder unklar bleibt, lässt sich später nur noch mit Zustimmung aller Eigentümer ändern. Diese Prüfung dauert als Hausverwaltung in Mainz und Umgebung einen Nachmittag und entscheidet darüber, ob eine Eigentümergemeinschaft Jahre später ruhig arbeitet oder in ständigem Streit um Flächen und Rechte steckt.

Was eine saubere Teilungserklärung für die spätere Verwaltung bedeutet

Eine Eigentümergemeinschaft, die mit einer sauberen Teilungserklärung startet, hat von Anfang an klare Verhältnisse: Wer darf was nutzen, wer zahlt wofür, wer entscheidet mit welchem Stimmgewicht. Das ist die Grundlage für jede funktionierende WEG-Verwaltung und reduziert Konflikte, bevor sie überhaupt entstehen können.

Wir raten Investoren deshalb, die Teilungserklärung nicht allein dem Notar oder einer Vorlage zu überlassen, sondern sie vor der Beurkundung durch jemanden prüfen zu lassen, der die spätere Verwaltung der Immobilie im Blick hat. Als WEG-Verwaltung sehen wir in der Praxis, welche Lücken in Teilungserklärungen später zu echten Problemen werden, und können das vorab einbringen.

Wer ein Mehrfamilienhaus aufteilen möchte oder eine bestehende Teilungserklärung prüfen lassen will, findet weitere Informationen zu unserer Arbeit unter WEG-Verwaltung.

Die rechtliche Grundlage findet sich in § 8 WEG (Teilung durch den Eigentümer), § 5 WEG (Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums) und § 3 WEG (Begründung durch Vertrag).